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SOBRE LAS CLÁUSULAS NULAS EN ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA

Una de las principales cuestiones que debe tenerse en cuenta a la hora de formalizar un arrendamiento de vivienda es saber si contiene cláusulas nulas, para conocer la validez de lo que estamos firmando. Ya hemos indicado con anterioridad la importancia de conocer la ley aplicable a la hora de formalizar un contrato de arrendamiento, ya que en muchas ocasiones, para interpretar un contrato es más importante lo que NO dice que lo que dice.

En arrendamientos de vivienda, es frecuente que nos faciliten un modelo cuyo origen desconocemos y que modificamos según nuestro criterio para “ajustarlo a lo que yo quiero”, en cuyo caso se corre el riesgo de introducir regulaciones que produzcan, precisamente, el efecto contrario al pretendido. Por ello, siempre debe acudirse para la redacción de los contratos a un profesional especializado, de tal forma que, conociendo la Ley de Arrendamientos Urbanos y la jurisprudencia aplicable, pueda hacer un contrato personalizado que cubra nuestras necesidades sin introducir cláusulas nulas.

DOS AÑOS DE LA REFORMA DEL ALQUILER DE VIVIENDA (Ley 4/2013)

En qué consiste la reforma del alquiler de vivienda

Han pasado ya dos años desde que se publicara en el BOE la Ley 4/2013 para la reforma del alquiler de vivienda, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Esta ley, introdujo grandes modificaciones en el régimen de los arrendamientos urbanos, cambiando de forma sustancial el régimen que se venía aplicando desde la entrada en vigor de la LAU.

Con su entrada en vigor, se creó un nuevo régimen normativo aplicable a los arrendamientos de vivienda, por lo que ya debemos distinguir hasta 5 regímenes normativos distintos para el alquiler de vivienda, en función de la fecha de firma de los contratos:

  1. Alquileres firmados antes del 9 de mayo de 1985, denominados de “renta antigua”.
  2. Alquileres firmados entre el 9 de mayo de 1985 y el 31 de diciembre de 1994.
  3. Alquileres firmados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013.
  4. Alquileres firmados entre el 6 de junio de 2013 y el 31 de marzo de 2015.
  5. Alquileres firmados a partir del 1 de abril de 2015 (únicamente a efectos de actualización, tal y como veremos más adelante)

En este artículo nos centraremos exclusivamente en las modificaciones que la Ley 4/2013 introdujo en los arrendamientos urbanos, por lo que solo serán aplicables a los arrendamientos suscritos a partir del 6 de junio de 2013 (apartados 4. y 5. anteriores)

¿Qué se puede negociar en el alquiler de una vivienda?

¿QUÉ SE PUEDE NEGOCIAR EN UN ALQUILER DE VIVIENDA?

A la hora de firmar un alquiler de vivienda, existe una tendencia a considerar que los contratos son documentos de adhesión, como cuando contratas la línea de teléfono o firmas el contrato de suministro eléctrico, pero nada más lejos de la realidad. Los contratos de alquiler de vivienda, ya sean entre particulares o a través de una agencia inmobiliaria, son contratos que pueden y deben ser negociados, ya que determinarán las obligaciones de las partes durante todo el contrato.

Aunque hay algunos extremos no negociables por mandato legal, hay otras muchas cuestiones sobre las que la Ley no dice nada y las partes son libres de negociar lo que estimen oportuno.

Hay muchas cuestiones sobre las que la Ley no dice nada, por lo que es imprescindible que las partes negocien libremente.

En estos casos, los pactos a los que lleguen las partes serán perfectamente válidos y, aunque puedan parecer “abusivos”, habrá que cumplir con lo previsto en el contrato de arrendamiento, ya que de lo contrario nos expondremos a una demanda judicial de resultado incierto.

Es prácticamente imposible señalar un listado cerrado de cuestiones sobre las que las partes tienen libertad para pactar, aunque a continuación comentamos algunas de las más importantes:

 

PROPIETARI@-INQUILIN@ (I):  Reparaciones en la vivienda… ¿quién paga qué?.

Reparaciones en la vivienda

Bueno, lo cierto es que no he tenido demasiado tiempo para actualizar el blog porque no hemos parado de trabajar en el último mes y eso es muy bueno. En cualquier caso sí que me gustaría que éste fuera un blog útil  de modo que he decidido comenzar una serie de artículos explicando diferentes situaciones de la relación propietari@-inquilin@ sobre las que  suelen existir bastantes dudas casi siempre por desconocimiento de la ley. En éste primer artículo vamos a repasar  la siempre conflictiva cuestión de las reparaciones en la vivienda arrendada.

Normalmente la  relación con nuestr@ caser@ o inquilin@ es idílica hasta que se produce  la primera avería de un electrodoméstico, se estropea la primera persiana, o comienza a fallar la caldera. Bien, todas estas situaciones vienen reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos  en su artículo 21 (L.A.U.) y por el Código Civil, legislaciones por las que se rigen todos los contratos de arrendamiento de vivienda.