PROPIETARI@-INQUILIN@ (I):  Reparaciones en la vivienda… ¿quién paga qué?.

Reparaciones en la vivienda

Bueno, lo cierto es que no he tenido demasiado tiempo para actualizar el blog porque no hemos parado de trabajar en el último mes y eso es muy bueno. En cualquier caso sí que me gustaría que éste fuera un blog útil  de modo que he decidido comenzar una serie de artículos explicando diferentes situaciones de la relación propietari@-inquilin@ sobre las que  suelen existir bastantes dudas casi siempre por desconocimiento de la ley. En éste primer artículo vamos a repasar  la siempre conflictiva cuestión de las reparaciones en la vivienda arrendada.

Normalmente la  relación con nuestr@ caser@ o inquilin@ es idílica hasta que se produce  la primera avería de un electrodoméstico, se estropea la primera persiana, o comienza a fallar la caldera. Bien, todas estas situaciones vienen reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos  en su artículo 21 (L.A.U.) y por el Código Civil, legislaciones por las que se rigen todos los contratos de arrendamiento de vivienda.

reparaciones en la vivienda

En primer lugar hay que señalar que el propietario/a tiene la obligación por ley de mantener la vivienda que arrienda en perfectas condiciones de uso y habitabilidad para el destino que se arrienda y esto viene muy claro en el articulo 21.1 de la L.A.U.  que dice lo siguiente:  El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones en la vivienda que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.

Tomando como referencia éste artículo de la L.A.U. se entiende que en principio el propietario/a tiene la obligación de realizar y pagar de su bolsillo  todas las reparaciones en la vivienda para conservar su habitabilidad. Bien, pero hay matices y para eso está el artículo 21.4 de la L.A.U.  que dice lo siguiente: “ Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario”.

Que el inquilino/inquilina deba arreglar algo que haya estropeado por el mal uso está muy claro. Para eso se hace un inventario de la vivienda y se comprueba el estado de la misma. Y para eso están los técnicos correspondientes en cada ramo: electrodomésticos, fontaneros, técnicos de calderas, etc.  Que serán en ultima instancia quienes determinen si algo se ha averiado debido a un mal uso por parte del arrendatario/a,  o ha sido por otras causas no imputables al inquilino/a (electrodomésticos al límite de su vida útil por ejemplo).

Bien, y aquí es cuando nos encontramos con el conflicto: ¿Qué son las pequeñas reparaciones en la vivienda por el desgaste del uso ordinario?.  Los matices son muchos y variados, pero a grandes rasgos y por citar algunos ejemplos sería si la puerta de un armario se fuera descolgando hasta romper parte del esmaltado del marco, si se aprieta el botón de la campana extractora y se rompe,  si se raya la vitro por limpiarla con un estropajo metálico, si se rompe el cristal de una ventana, si hay que cambiar halógenos.  En todos éstos casos el inquilino/inquilina debería pagar el coste de la reparación o sustitución.  Pero en cualquier caso como la línea que separa la pequeña reparación (inquilin@) y la conservación o mantenimiento (propietari@) es en muchos casos difusa es muy recomendable que en el momento de la firma del contrato de arrendamiento se dedique la suficiente atención a éste punto explicándolo a las dos partes  y poniendo ejemplos  claros para así evitar futuros malentendidos durante la duración del arrendamiento .

reparaciones en la vivienda

Bien, en cualquier caso y para ofrecer una herramienta más que regule el concepto de “pequeña reparación debida al uso ordinario” se puede establecer, tal y como se estipula en jurisprudencia, que es  una pequeña reparación cualquiera que sea inferior a 100 euros, que no afecte a la habitabilidad del inmueble y su desgaste se imputable al inquilino.

Por eso hay que tener mucho cuidado al alquilar casas antiguas o  muy deterioradas que en un principio pueden parecer atractivas por el precio, pero que dejan a los inquilinos completamente a merced de la buena voluntad del propietario/a  ya que serán una fuente segura de problemas y averías variadas. En éste caso un buen inventario realizado de forma profesional y rigurosa puede obrar milagros, aunque para evitar conflictos éste tipo de viviendas directamente no forman parte de nuestra cartera de inmuebles.

Y de todos modos la mejor forma de regular las pequeñas reparaciones en la vivienda sigue siendo la empatía y el buen entendimiento entre propietario-inquilino. Plantear los problemas con sentido común, dialogar,  y llegar a acuerdos lógicos entre las partes es la mejor fórmula para solventar éstos pequeños problemas que surgen durante el arrendamiento aparte de que se encuentren regulados, como hemos visto, en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 Cómo se debe proceder cuando se detecta una avería?. Bien, en primer lugar hay que avisar sin demora alguna al propietari@. Es algo lógico por otra parte y así está establecido en el artículo 21.4 de la L.A.U. :El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador”.

Pero por supuesto no hay que avisar al propietario/a  solo de las posibles reparaciones en la vivienda que le corresponda asumir, es necesario avisarle siempre de cualquier desperfecto y si se puede por escrito mejor que mejor. Naturalmente si la mencionada reparación es urgente el inquilino/a puede realizarla por su cuenta y luego exigir la devolución del importe al propietari@. En éste punto podríamos naturalmente incluir una avería de electrodoméstico (siempre y cuando la vivienda se haya arrendado equipada con los mismos) por ejemplo una lavadora, si resulta que finalmente el inquilin@ llama a un técnico y éste determina que la avería no ha sido producida por el mal uso si no que se ha debido, por ejemplo, al final de su vida útil.  Naturalmente el propietario/a debe reintegrar  al arrendatario/a el importe de esa visita profesional que éste ha costeado inicialmente.

No hay que olvidar que el buen mantenimiento objetivo de una vivienda alquilada es beneficioso tanto para el propietario como para el inquilino y por eso es necesario asumir que: ni  el propietario puede desentenderse pensando que sus inquilinos deben costear todas las reparaciones en la vivienda, ni los inquilinos viven en un hotel así que dentro de un equilibrio naturalmente deben responder de algunos gastos que les corresponde asumir.

Espero que ésta pequeña introducción  a la regulación de las reparaciones en la vivienda alquilada os haya resultado útil. Y, por supuesto, quedamos a vuestra disposición para resolveros cualquier duda en nuestro email info@imaginasoluciones.es .

© Adolfo Taibo  2014

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